단기임대 ROI 계산법 — 오피스텔·빌라 수익률 추정 가이드

단기임대(단기렌탈)는 같은 매물이라도 운영 방식에 따라 수익률 편차가 큽니다. 매입·임차 의사결정 전에 예상 ROI(투자수익률)를 일관된 방식으로 계산해 두면, 호가에 휘둘리지 않고 매물 간 비교가 가능합니다. 이 글은 단기임대 ROI를 구성하는 항목과 계산 순서를 정리합니다.

단기임대 ROI란

ROI는 투입한 자본 대비 연간 순수익의 비율입니다. 단기임대에서는 보통 다음과 같이 정의합니다.

매입형(자가 보유)과 임차형(전대·재임대)은 "초기 투자금"의 정의가 다릅니다. 매입형은 매입가+취득세+인테리어, 임차형은 보증금+인테리어+초기 운영자금이 기준이 됩니다.

1단계 — 예상 매출 추정

단기임대 매출은 세 변수의 곱으로 단순화할 수 있습니다.

• ADR — 인근 동일 평형·등급 매물의 1박 평균 단가. 성수기/비수기 가중 평균으로 보수적으로 잡습니다.
• 점유율 — 월 가동 일수 ÷ 30. 신규 매물은 리뷰가 쌓이기 전까지 점유율이 낮으므로 첫 3~6개월은 할인 적용.
• 청소·수수료 차감 — 플랫폼 수수료, 청소비 전가분을 매출에서 분리해 순매출로 환산.

2단계 — 운영비·고정비 정리

매출만 보면 과대평가하기 쉽습니다. 다음 항목을 빠짐없이 차감하세요.

• 고정비: 임차료(임차형), 대출이자(매입형), 관리비, 보험
• 변동비: 청소비, 소모품, 공과금, 플랫폼 수수료
• 유지보수·감가: 가전·가구 교체 충당금(연 매출의 3~5%를 적립으로 가정)
• 공실·미수: 점유율에 이미 반영했다면 중복 차감 주의

3단계 — 계산 예시

임차형 오피스텔을 가정한 단순 예시입니다(가정치, 실제와 다를 수 있음).

1. ADR 9만원 × 점유율 0.7 × 30 = 월 매출 약 189만원
2. 월 운영비(청소·공과·수수료) 약 60만원, 월 임차료 70만원 차감 → 월 순수익 약 59만원
3. 연 순수익 약 708만원
4. 초기 투자금(보증금 1,000만 + 인테리어 1,500만) = 2,500만원
5. 연 ROI = 708 ÷ 2,500 × 100 ≈ 28%

흔한 실수 5가지

• 리뷰가 쌓이기 전 초기 점유율을 만석 기준으로 과대 추정
• 청소비·수수료를 매출에서 빼지 않고 ROI 계산
• 가전·가구 감가(교체 충당금) 누락
• 성수기 ADR을 연중 평균처럼 적용
• 초기 투자금에 취득·중개·셋업 비용을 빼고 매입가만 반영

YieldMap이 도와드리는 일

매번 손으로 ADR·점유율·운영비를 모으는 일은 시간이 많이 듭니다. YieldMap은 시장 데이터를 매시간 자동으로 수집·정리해, 단기임대 매물 후보를 같은 척도로 한눈에 비교할 수 있게 도와드립니다. 개별 매물 점수와 상세 비교 화면은 로그인 후 바로 확인하실 수 있습니다.